מדריך המלא להשקעות נדל”ן בארה”ב – מאת יריב גולן

בשנים האחרונות, השקעות נדל”ן בארה”ב הפכו לאפיק השקעה מבוקש עבור משקיעים ישראלים. השוק האמריקאי מציע הזדמנויות רבות, יציבות כלכלית ותשואות אטרקטיביות. יריב גולן, מומחה בתחום ההשקעות הבינלאומיות, מנגיש בפנינו את כל המידע הדרוש כדי להיכנס לעולם ההשקעות בנדל”ן אמריקאי בצורה חכמה ומושכלת.

למה להשקיע בנדל”ן בארה”ב?

ארה”ב מציעה יתרונות רבים למשקיעים זרים בתחום הנדל”ן:

• שוק גדול ומגוון עם אפשרויות השקעה לכל תקציב
• יציבות משפטית וכלכלית
• אפשרויות מימון אטרקטיביות
• פוטנציאל לתשואות גבוהות יחסית לשווקים אחרים
• מערכת מיסוי ברורה עם אמנות מס בין ישראל לארה”ב

אסטרטגיות השקעה מובילות

קיימות מספר אסטרטגיות מרכזיות להשקעה בנדל”ן בארה”ב:

1. נכסים להשכרה (Buy and Hold)

רכישת נכסים לטווח ארוך והשכרתם היא אסטרטגיה פופולרית בקרב משקיעים ישראלים. במיוחד בערים כמו אטלנטה, דאלאס, יוסטון ושארלוט, ניתן למצוא נכסים במחירים נוחים המניבים תשואה שנתית של 6%-10%. חשוב לבחור אזורים עם צמיחה דמוגרפית ופוטנציאל השבחה.

2. פיתוח נדל”ן

למשקיעים בעלי הון גדול יותר, השקעה בפרויקטים של פיתוח נדל”ן יכולה להניב תשואות גבוהות במיוחד. פרויקטים אלה כוללים בנייה חדשה, שיפוץ מבנים ישנים או הסבת נכסים למטרות אחרות. התשואות בתחום זה יכולות להגיע ל-20% ומעלה, אך הסיכון גבוה יותר.

3. השקעה בקרנות נדל”ן

עבור משקיעים שאינם מעוניינים בניהול ישיר של נכסים, השקעה ב-REITs (קרנות להשקעה בנדל”ן) או בקרנות פרטיות מהווה פתרון מצוין. קרנות אלו מאפשרות חשיפה לשוק הנדל”ן האמריקאי ללא הצורך בניהול נכסים, ומספקות נזילות גבוהה יחסית להשקעה ישירה בנכסים.

אתגרים והיבטי מיסוי

עוד על יריב גולן מדגיש את חשיבות ההבנה של היבטי המיסוי הכרוכים בהשקעות נדל”ן בארה”ב. משקיעים ישראלים חייבים להכיר את הדינים הרלוונטיים בשתי המדינות:

• מס הכנסה פדרלי בארה”ב (על הכנסות שוטפות ורווחי הון)
• מיסי מדינה ומיסים מקומיים (משתנים בין המדינות השונות)
• מס שבח (Real Estate Transfer Tax) בעת מכירת נכס
• מס רכוש שנתי (Property Tax)
• חובות דיווח לרשויות המס בישראל על הכנסות ונכסים בחו”ל

מגמות עכשוויות בשוק הנדל”ן האמריקאי

ב-2024, שוק הנדל”ן האמריקאי מושפע ממספר מגמות מרכזיות:

1. שיעורי ריבית: לאחר עליות הריבית בשנים האחרונות, ישנן ציפיות להתייצבות ואף ירידה בשיעורי הריבית, מה שעשוי להגביר את הביקוש לנדל”ן.
2. עבודה מרחוק: המשך מגמת העבודה ההיברידית משנה את הביקושים באזורים שונים, כאשר ערי פרבר וערים בינוניות נהנות מביקושים גוברים.
3. מחסור בהיצע: בשנים האחרונות נרשם מחסור בהיצע של בתים למגורים, במיוחד באזורים מבוקשים, מה שמייצר לחץ על המחירים.
4. קיימות: נכסים ירוקים וחסכוניים באנרגיה זוכים לביקוש גובר, הן מצד שוכרים והן מצד משקיעים מוסדיים.

טיפים מעשיים למשקיעים ישראלים

לסיכום, הנה מספר טיפים מעשיים למשקיעים ישראלים השוקלים כניסה לשוק הנדל”ן האמריקאי:

• בצעו מחקר מעמיק על השוק המקומי באזור היעד להשקעה
• עבדו עם אנשי מקצוע מקומיים – עורכי דין, רואי חשבון, מנהלי נכסים
• התייעצו עם מומחי מיסוי המכירים את חוקי המס בישראל ובארה”ב
• שקלו הקמת חברה אמריקאית (LLC) לניהול ההשקעות והפחתת חשיפה
• בנו תכנית עסקית מפורטת הכוללת תרחישים שונים וניתוח רגישות
• התחילו בהשקעה קטנה יחסית כדי ללמוד את השוק לפני השקעות גדולות יותר

השקעה בנדל”ן בארה”ב יכולה להיות הזדמנות מצוינת לגיוון תיק ההשקעות והשגת תשואות אטרקטיביות, אך היא דורשת למידה, תכנון וליווי מקצועי. עם הכנה נכונה והבנה של השוק, משקיעים ישראלים יכולים ליהנות מהיתרונות הרבים שמציע שוק הנדל”ן האמריקאי.